Le ‘locazioni brevi’. Nuova normativa e chiarimenti (di Luca De Franciscis)

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Dai siti del Ministero dell’Economia e Finanze e dalle pubblicazioni dell’Agenzia delle Entrate si possono trarre utili notizie, novità e chiarimenti tra cui quelle riguardanti le “locazioni brevi”.

Di seguito si riportano alcuni punti di interesse comune.

La normativa per le “locazioni brevi” è stata introdotta da una specifica disciplina fiscale, applicabile ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo a partire dal 1° giugno 2017.

La nuova norma, introdotta con l’art. 4 della Legge 21 giugno 2017, n. 96 che ha convertito il decreto legge n. 50/2017, fornisce una definizione delle locazioni brevi:

Si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online”.

La Legge 96/2017 rinviava ad apposito regolamento la definizione dei criteri in base ai quali l’attività di locazione si presume svolta in forma imprenditoriale, in coerenza con l’art. 2082 del codice civile, con la disciplina sui redditi d’impresa, con riguardo al numero delle unità immobiliari locate e alla durata delle locazioni in un anno solare.

Ad oggi i riferimenti sono la Circolare n. 24/E del 12 ottobre 2017 e la GUIDA dell’Agenzia delle Entrate che illustra le regole sulla tassazione dei contratti di locazione breve.

Si leggono con chiarezza le modalità operative per le locazioni brevi e gli adempimenti che gli intermediari immobiliari devono osservare per adempiere ai nuovi obblighi, posti a loro carico, quando intervengono nella conclusione del contratto o nella fase del pagamento.

Tra le novità in evidenza vi è la possibilità di applicare il regime fiscale della cedolare secca ai redditi derivanti dalle sublocazioni e ad altre tipologie di contratti.

Nella introduzione la GUIDA chiarisce quali sono i contratti interessati dalle novità e riassume le disposizioni in materia di cedolare secca cioè il regime di tassazione agevolata previsto dal D. Lgs n. 23/2011.

La possibilità di scegliere la cedolare era stata già prevista per le locazioni di breve durata e ora, con la nuova norma, è possibile applicare le disposizioni in materia di “cedolare secca sugli affitti”, già utilizzabili per i redditi fondiari derivanti dalla locazione, anche ai redditi derivanti dai contratti di sublocazione, di concessione in godimento oneroso dell’immobile da parte del comodatario, di locazione che comprende servizi accessori (per esempio, la pulizia, la fornitura di biancheria).

In mancanza di una norma specifica, infatti, per questi redditi non sarebbe stato possibile scegliere il regime della cedolare, in quanto riconducibili a redditi per i quali non era previsto l’esercizio dell’opzione e, quindi, non sarebbero stati riconducibili alla categoria dei redditi fondiari.

Si può scegliere la cedolare quando la locazione breve (non è richiesta l’adozione di un particolare schema contrattuale) risponde alle condizioni:

 

  • la durata non deve superare i 30 giorni;
  • la data di stipula non è anteriore al 1° giugno 2017;
  • deve riguardare solo le unità immobiliari (locate anche per finalità turistiche) a uso abitativo (categoria catastale da A1 a A11, escluso A10), situate in Italia, e loro pertinenze;
  • possono prevedere anche servizi accessori alla locazione (fornitura biancheria, pulizia locali, wi-fi, utilizzo utenze telefoniche);
  • le parti (locatore e conduttore) possono essere solo persone fisiche che stipulano il contratto al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa;
  • può trattarsi anche di sublocazione, comodato a titolo oneroso, locazioni di singole stanze di un’abitazione, sempre della durata massima di 30 giorni;
  • possono essere conclusi direttamente dalle parti (proprietario, sublocatore o comodatario) o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o che gestiscono portali telematici;

Per quanto riguarda la base imponibile, l’aliquota dell’imposta sostitutiva (21%) va applicata sull’intero importo del canone indicato nel contratto, senza considerare l’abbattimento forfettario del 5% previsto nel regime di tassazione ordinaria dei canoni di locazione.

Per i contratti di sublocazione e quelli a titolo oneroso mediante i quali il comodatario concede il godimento dell’immobile a terzi, l’imposta sostitutiva si applica ai corrispettivi lordi derivanti dagli stessi contratti.

In pratica, se il contratto prevede, oltre al pagamento del canone di locazione, anche un corrispettivo per la fornitura di altri servizi, calcolato forfettariamente, la base imponibile della cedolare sarà costituita dall’intero importo corrisposto dal locatario.

È bene tener presente che il contratto di sublocazione o di comodato non trasferisce al sublocatore o al comodatario la titolarità del reddito fondiario che resta in capo al titolare del diritto reale sul bene (diritto di proprietà o altro diritto reale). Pertanto, riguardo agli obblighi dichiarativi restano a carico del titolare del diritto reale sul bene che rimane obbligato a dichiarare il reddito fondiario (rendita catastale) e potrà scomputare dal suo reddito la ritenuta subita (o chiedere il rimborso della maggior ritenuta subita, qualora non abbia capienza per scomputarla dall’imposta dovuta).

Il sublocatore o il comodatario è tenuto, invece, a dichiarare tra i redditi diversi i ricavi derivanti dal contratto di locazione applicando, in caso di opzione, il regime della cedolare secca.

La GUIDA chiarisce bene anche gli obblighi per gli intermediari e precisa che i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare hanno obblighi di natura informativa tutte le volte che intervengono nella stipula di un contratto di locazione breve.

Se incassano o intercedono anche nella fase del pagamento dei canoni di locazione o dei corrispettivi, sono tenuti ad applicare una ritenuta del 21 % quando versano al locatore la somma incassata e devono comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti di locazione breve stipulati a partire dal 1° giugno 2017 (nome, cognome e codice fiscale del locatore, durata del contratto, indirizzo dell’immobile e importo del corrispettivo lordo).

Viene chiarito, tra l’altro, che non tutti gli intermediari che agevolano l’incontro tra domanda e offerta di abitazione sono tenuti alla trasmissione dei dati, ma solo quelli che, oltre a tale attività, danno un supporto professionale o tecnico informatico nella fase del perfezionamento dell’accordo.

Nel caso in cui l’immobile appartiene a più proprietari ma solo uno di loro ha stipulato il contratto di locazione, la ritenuta va operata e certificata solo nei confronti di quest’ultimo. Di conseguenza, visto che il reddito derivante dai contratti di locazione è imputato pro-quota a ciascun proprietario, sarà il soggetto intestatario del contratto a indicare la ritenuta subita nella sua dichiarazione dei redditi.

Per approfondimenti, la conservazione dei dati, su come effettuare la ritenuta, per i codici tributi, sanzioni ecc. si rimanda alla lettura della GUIDA.

Da più parti è stato evidenziato che la normativa fiscale per le “locazioni brevi”, nonostante l’impegno profuso dall’Agenzia delle Entrate (v. circolari, linee guide, comunicati e filmati su YouTube) non si presenta di facile applicazione per gli adempimenti richiesti e sanzioni applicabili.

Giunge opportuna la notizia che è imminente un decreto di semplificazione, annunciato dal Vice Ministro all’Economia Luigi Casero nel corso del question time alla Camera del 27 ottobre 2017, che disciplini in maniera organica il regime fiscale delle “locazioni brevi” di immobili a uso abitativo.

 

Luca De Franciscis

dottore commercialista

www.studiodefranciscis.it

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