La legge italiana consente di acquistare la propria abitazione “prima casa” con agevolazioni fiscali.
Le imposte per l’acquisto della prima casa sono ridotte, rispetto alle aliquote normali, e si applicano sul valore catastale dell’immobile nella seguente misura:
- Imposta di registro al 2% anziché del 9%;
- Imposte ipotecarie e catastale in misura fissa di euro 50 anziché del 2% e 1%, con un versamento minimo di euro 200.
Se si acquista da un’impresa con vendita soggetta a IVA, l’acquirente dovrà versare l’imposta valore aggiunto nella misura del 4% anziché del 10%, calcolata sul prezzo della cessione. In questo caso le imposte di registro, catastale e ipotecaria si pagano nella misura fissa di euro 200 ciascuna.
Da questa rapida premessa appare tutto semplice e anche di facile applicazione pratica, ma vediamo cosa accade se si compiono particolari azioni.
Per farlo prendiamo in considerazione due ultime decisioni pubblicate dalla Corte di Cassazione e un interpello dall’Agenzia delle Entrate.
Un flash è sufficiente per comprendere che quando ci si allontana dalle cose di rutine, e ci si addentra in cose che vanno al di là della semplice applicazione pratica, le cose si complicano.
Fatta questa semplice premessa vediamo, molto brevemente, cosa accade in particolari casi.
Un primo caso.
La Corte di Cassazione Civile, Sezione Tributaria, con una recente sentenza del 23 aprile 2021 n. 10864/21 ha negato i benefici prima casa a un contribuente che, in sede di appello contro l’Agenzia, non ha giustificato e documentato sufficientemente il cambio di destinazione d’uso, dell’immobile già posseduto, in studio professionale.
Il contribuente asseriva di aver inoltrato il cambio di destinazione d’uso da abitazione a ufficio al comune da oltre cinque anni e, quindi, non ricadeva su di lui l’omissione della pubblica amministrazione. Ma non ha provato e documentato, dinanzi le Commissioni Tributarie, la destinazione a uso studio dell’altro immobile che già possedeva.
La Cassazione, per il caso di cui si tratta, ha sentenziato che se un fatto non è stato dedotto nei precedenti gradi di giudizio non può essere oggetto di discussione dinanzi alla Corte di Cassazione.
In effetti, per accedere alle agevolazioni prima casa bisogna tenere presente le disposizioni indicate nella tariffa parte 1 articolo 1 allegata al D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131.
Nelle note della tariffa, infatti, alla lettera b), infatti si legge:
- che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare.
Un secondo caso.
Con ordinanza del 22 aprile 2021 n.10666, sezione Quinta, la Cassazione Civile non riconosce i benefici per la prima casa agli eredi che avevano accettato l’eredità e, quindi, divenuti comproprietari dell’immobile ma poi, con rinuncia abdicativa fatta con atto notarile, avevano rinunziato all’eredità e, quindi, trasferito il diritto di proprietà ad altro coerede.
Con la rinuncia abdicativa al diritto di proprietà, conferma la Corte, si verifica l’effetto traslativo già acquisito in capo ai rinunzianti, con conseguente automatico accrescimento in capo al coerede. Pertanto, l’atto di rinuncia abdicativa alla propria quota di comproprietà dell’immobile è sottoposto a imposta di registro piena senza applicazione, quindi, delle riduzioni previste per la prima casa.
Ecco, due azioni che appaiono di primo acchito di facile applicazione e senza presumibili interferenze del fisco. Ma così non è stato, per i fatti innanzi menzionati, e l’Agenzia delle Entrate si è attivata per il recupero delle imposte.
Quelle che nei due casi apparivano azioni ordinarie di normale applicazione, non sono state ritenute tali dall’Agenzia delle Entrate che le ha smentite. Il contenzioso è così approdato sino in Cassazione che ha negato l’utilizzo delle agevolazioni fiscali prima casa.
Sin qui l’estrema sintesi di due recenti decisioni della Corte di Cassazione.
Passiamo ora a valutare l’opportunità di chiedere preventivamente chiarimenti al fisco per non incorrere in successive differenti interpretazioni.
Interpello all’Agenzia delle Entrate.
L’Agenzia delle Entrate il 21 aprile 2021 risponde a un interpello, proposto da un notaio, in merito alle agevolazioni “prima casa” per l’acquisto di nuova abitazione prima della vendita di altro immobile, sito nello stesso comune, acquistato mortis causa dal contribuente, con l’utilizzo delle agevolazioni prima casa previste per il coniuge superstite.
Il Notaio istante riferisce che la parte acquirente è titolare della piena proprietà di altro immobile posto nel medesimo comune, acquistato per successione mortis causa usufruendo delle agevolazioni “prima casa” previste per il coniuge superstite.
La parte acquirente, ridice il notaio, intenderebbe procedere all’acquisto di alto immobile con contestuale impegno in atto a rivendere, entro l’anno, l’immobile che già possiede.
L’Agenzia delle Entrate fa presente che la Circolare 8 aprile 2016, n. 12 (quesito 2.3) e poi la Risoluzione 4 luglio 2017, n. 86/E hanno chiarito in via generale che:
“La modifica delle condizioni stabilite dalla Nota II-bis) esplica effetti anche ai fini dell’applicazione delle agevolazioni “prima casa” in sede di successione o donazione” (v. anche art. 69 della legge 21 novembre 2000, n. 342).
Nel caso di specie, conclude l’Agenzia, può trovare applicazione la norma agevolativa con imposte ridotte per l’acquisto di una nuova prima casa. Il contribuente potrà sostituire l’abitazione agevolata già posseduta e avrà un lasso temporale di un anno per l’alienazione dell’immobile da sostituire.
Condivide, pertanto, l’interpretazione esposta dal notaio con istanza d’interpello.
Quali conclusioni?
Le leggi che disciplinano i tributi non sempre appaiono di facile applicazione e quando ci si allontana dalle casistiche già note le cose possono complicarsi e generare contenziosi, a volte anche lunghi e costosi.
Importante è accorgersi per tempo che una certa operazione potrebbe essere valutata differentemente dall’ufficio preposto ai controlli. Può essere utile, pertanto, sentire preventivamente il settore consulenza dell’Agenzia delle Entrate e se necessario ricorrere all’interpello così come ha fatto il notaio per il caso sopra riportato.
Luca De Franciscis dottore commercialista
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