Acquisto casa. Imposte e agevolazioni. La nuova guida (di L. De Franciscis)

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Per gli italiani l’acquisto di un’abitazione rappresenta, ancora oggi, una forma d’investimento e quando si acquista come prima casa, diventa la realizzazione di un sogno tanto desiderato.

Le imposte per acquisto di un’abitazione sono diverse. Quando si acquista da un venditore privato (non prima casa) la vendita sconta l’imposta di registro del 9%, oltre le imposte ipotecarie e catastale, in misura fissa di euro 50 cadauna.

Quando invece l’acquisto è effettuato da un’imprese costruttrici la cessione è soggetta a IVA con l’aliquota del 10% e le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di euro 200.

Per le abitazioni di tipo signorile (categ. A1), per le abitazioni in ville (categ. A8) e per le abitazioni in castello, palazzi di eminenti pregi artistici o storici (categ. A9), l’aliquota IVA è quella ordinaria del 22%.

Per le vendite di fabbricati a uso abitazione (non a uso diverso), effettuate nei confronti di persone fisiche, la legge consente di optare – con richiesta espressa da rendere al notaio – per il calcolo dell’imposta di registro sul valore catastale del fabbricato, indipendentemente dal corrispettivo indicato nell’atto notarile di compravendita (di solito più alto).

Si applica, in tal modo, il cosiddetto “prezzo valore” che tutela l’acquirente, in quanto limita il potere d’accertamento valore da parte dell’Agenzia delle Entrate. Il calcolo dell’imposta sul valore catastale e non sul prezzo di acquisto riportato in atto, consente di risparmiare denaro per il pagamento dell’imposta di registro.

Calcolo del valore catastale.

L’ADE fornisce un esempio di come si calcola il valore catastale ovvero il “prezzo valore” per immobili a uso abitativo (tipologia diversa dall’acquisto di prima casa).

Si moltiplica la rendita catastale, rivalutata al 5%, per il coefficiente 120.

Esempio: Corrispettivo della vendita € 200,000; non entra nel calcolo del “prezzo valore”.

La rendita catastale, attribuita all’immobile oggetto di compravendita, ipotizzata in € 900 x 1,05 x 120 = euro 113.400 (base per il calcolo dell’imposta di registro).

Con l’aliquota del 9%, l’imposta di registro da pagare risulta di euro 10.126 (€ 113.400 x 9%).

Se non trovasse applicazione il “prezzo valore” l’imposta con l’aliquota del 9%, andrebbe calcolata sull’importo del corrispettivo indicato in atto, ovvero: € 200.000 x 9% = € 18.000 (di molto più alta).

Benefici e imposte per acquisto della prima casa e la nuova GUIDA.

Per l’acquisto della prima casa da venditore privato, invece, le aliquote per le imposte cambiano e sono previsti benefici fiscali che riducono il costo complessivo dell’operazione d’acquisto. L’imposta di registro, infatti, è dovuta nella misura del 2% (e non piena al 9%) e l’imposta, ipotecaria e catastale, è dovuta nella misura fissa di 50 euro.

Per l’acquisto prima casa da impresa, con vendita soggetta a IVA, i benefici fiscali riducono solo l’IVA che è dovuta con l’aliquota del 4% (e non piena al 10%) sul corrispettivo indicato nell’atto di compravendita. Non cambiano le imposte di registro, ipotecaria e catastale che sono dovute, come detto innanzi, per l’importo fisso di 200 euro cadauna.

Per il calcolo dell’imposta di registro, per l’acquisto della prima casa, vale lo stesso esempio fatto innanzi; si moltiplica la rendita catastale, attribuita all’immobile oggetto della compravendita, per il 5% (1,05) e poi per il coefficiente 120.

Ricavato la base di calcolo rivalutata, la si moltiplica per il 2% (aliquota ridotta) e si ottiene l’imposta di registro da pagare sul “prezzo valore”.

Riprendendo l’esempio con gli stessi dati, il risultato dell’imponibile è sempre 113.400 e l’imposta da pagare di euro 2.268 (aliquota al 2%).

La novità di questi orni è che l’Agenzia delle Entrate ha aggiornato la propria GUIDA, con l’edizione di luglio 2019, intitolata “Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali”.

La parte introduttiva ricorda che, per effetto delle ripetute proroghe, le spese effettuate dal 26 giugno 2012, e ancora per tutto il 2019, possono essere detratte dalla propria dichiarazione dei redditi, nella misura del 50% e l’importo massimo di spesa ammessa a 96.000 euro.

La casistica è ampia e dalla lettura dell’indice della GUIDA si possono ricavare gli argomenti che interessano.

Di seguito diamo alcuni spunti di casistiche acclarate nel tempo e già confermate dall’Agenzia delle Entrate.

Il credito d’imposta che spetta per il riacquisto della prima casa.

Chi vende l’abitazione acquistata con le agevolazioni ed entro un anno ne compra un’altra in presenza delle condizioni per usufruire dei benefici “prima casa”, ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato.

Il credito d’imposta spetta anche quando il riacquisto avviene con contratto di appalto o di permuta.

Con la circolare n. 12/E dell’8 aprile 2016, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che, in considerazioni delle modifiche che hanno interessato la normativa in materia di “prima casa”, il credito d’imposta spetta anche quando il contribuente acquista la nuova abitazione prima della vendita dell’immobile già posseduto.

Prima di concentrarsi nella lettura sugli approfondimenti è opportuno leggere a pag. 14 della GUIDA, le regole da rispettare per aver diritto alle detrazioni.

Una delle novità di sicuro interesse è contenuta nel cosiddetto “decreto crescita” in vigore dal 30 giugno 2019.

Particolare attenzione è posta per gli interventi effettuati per il conseguimento di risparmi energetici, con particolare riguardo all’installazione d’impianti basati sull’impiego delle fonti rinnovabili di energia.

I contribuenti beneficiari della detrazione spettante per questi interventi, possono scegliere di cedere il corrispondente credito, in favore dei fornitori dei beni e servizi necessari alla loro realizzazione. Il fornitore ha a sua volta facoltà di cedere il credito d’imposta ai propri fornitori di beni e servizi, con esclusione della possibilità di ulteriori cessioni da parte di questi ultimi. In ogni caso è esclusa la cessione a istituti di credito e a intermediari finanziari; pag. 7 della GUIDA.

Quello che solitamente interessa chi si accinge a ristrutturare l’abitazione è capire se i costi di alcuni lavori, che s’intendono effettuare, rientrano o meno nell’agevolazione del 50%, così da poterli detrarre dalla propria dichiarazione dei redditi e avere un risparmio sull’IRPEF dovuta.

Per eliminare questi possibili dubbi è necessario scorrere le voci degli interventi ammissibili e, quindi, agevolabili, riportati nella dettagliata tabella riassuntiva a pag. 32, 33, 34 e 35 della nuova GUIDA.

A proposito, poi, della cessione del credito ai fornitori, rileviamo che si stanno susseguendo una serie d’interpelli all’Agenzia delle Entrate.

Di seguito si riporta lo stralcio di un interpello che ben si addice agli argomenti innanzi riportati.

Di seguito, in sintesi, linterpello n. 309 del 24 luglio 2019.

L’istante chiede chiarimenti in ordine alle modalità di fatturazione delle spese sostenute per la fornitura di infissi/serramenti e di una caldaia a condensazione, da parte dei rispettivi fornitori, ai quali intende cedere il credito come per legge.

L’interpellante, che intende cedere il credito ai fornitori, ritiene richiedere al fornitore di sottrarre direttamente nella fattura l’ammontare della detrazione fiscale spettante, con conseguente applicazione dell’IVA calcolata sull’imponibile al netto della detrazione e pagare, tramite il cd. ‘bonifico parlante’, quanto indicato nella fattura ovverosia il corrispettivo al netto del credito ceduto. (N.d.R. – In effetti il contribuente avrebbe una fattura con importo ridotto e con IVA ridotta. Risparmio dell’IVA da addebitare in fattura).

Sintesi del parere dell’Agenzia delle Entrate.

La base imponibile delle predette cessioni deve comprendere l’ammontare complessivo dei corrispettivi dovuti al cedente e, quindi, anche l’importo relativo al credito ceduto al cedente-fornitore.

Pertanto, contrariamente a quanto sostenuto dall’interpellante, ai fini dell’adempimento della fatturazione, l’importo del credito ceduto non può essere dedotto dalla base imponibile della cessione dei beni.

La fattura emessa dai fornitori dovrà indicare, pertanto, l’intero corrispettivo dovuto ed effettuare il pagamento delle spese sostenute per l’esecuzione degli interventi ammessi all’agevolazione mediante bonifico bancario o postale dal quale risulti la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione ed il numero di partita IVA, ovvero, il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato.

Si evidenzia che l’importo del bonifico potrà coincidere con il corrispettivo indicato in fattura, ovvero essere inferiore nell’ipotesi, ventilata dal contribuente, in cui il contribuente intende utilizzare la cessione del credito a favore dei fornitori e a parziale pagamento del corrispettivo stesso.

Prima di concludere, ma senza aggiungere altro, nello spazio di queste pagine informative, diamo notizia che l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato un aggiornamento anche alla GUIDA “Sisma bonus: le detrazioni per gli interventi antisismici”, nuova edizione luglio 2019.

Per leggere la nuova GUIDA aggiornata a luglio 2019, su “Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali” cliccare su: Ristrutturazioni edilizie.

Per la nuova GUIDA aggiornata a luglio 2019, su “Sisma bonus: le detrazioni per gli interventi antisismici” cliccare su: Sisma bonus.

Per leggere per intero l’interpello n. 309 del 24 luglio 2019, cliccare su: Interpello.

Luca De Franciscis
dottore commercialista

 

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