Il contratto di locazione e la cedolare secca (di Luca De Franciscis)

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La regola generale è che tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili devono essere registrati dal conduttore o dal proprietario (compresi quelli relativi a fondi rustici e quelli stipulati dai soggetti passivi IVA), qualsiasi sia l’ammontare del canone pattuito dalle parti. La norma prevede che i contratti di locazione debbono essere registrati entro 30 giorni dalla data di decorrenza o di stipula del contratto.

L’obbligo di registrazione non sussiste limitatamente ai contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell’anno.

La cedolare secca.

L’art. 3 del D. Lgs. 14 marzo 2011, n. 23 ha introdotto, a partire dal 2011, un nuovo regime facoltativo di tassazione dei redditi derivanti dalla locazione per finalità abitative degli immobili ad uso abitativo e delle relative pertinenze.

La facoltà è riservata alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate, che non agiscono nell’esercizio di un’attività di impresa o di arti e professioni.

L’opzione (cedolare secca) consente al locatore/proprietario dell’immobile di non pagare l’IRPEF con le aliquote progressive sul reddito prodotto dall’immobile locato, ma anche di:

  • Non pagare l’imposta di registro, generalmente prevista nella misura del 2% del canone.
  • Non pagare l’imposta di bollo sul contratto.
  • Non pagare imposte di registro e di bollo anche sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione.

Il locatore/proprietario però deve rinunciare, per tutta la durata dell’opzione, all’aggiornamento del canone di locazione.

Il vantaggio, in termini monetari, è nel pagamento delle imposte dirette (IRPEF). Per i contratti con cedolare secca è previsto il pagamento in misura fissa.

Come accennato innanzi, con la cedolare secca, non si è soggetti allo scaglione di reddito con le aliquote progressive ma ad una aliquota fissa del 21 %. L’opzione può essere esercitata anche per i contratti di locazione di durata inferiore a 30 giorni nell’anno ed è limitata ai contratti aventi ad oggetto fabbricati censiti nel catasto dei fabbricati nella tipologia di categoria A, con esclusione dell’A/10 (uffici/studi privati).

L’aliquota è prevista nella misura del 21% ed è ridotta ulteriormente per i contratti di locazione a canone concordato ovvero per le locazioni ubicate nei comuni con alta tensione abitativa,

L’aliquota per i contratti a canone concordato stabilita nella misura del 15% prevista per l’anno 2013 è stata, poi, ridotta al 10% per il quadriennio 2014/2017.

Per consultare gli elenchi dei comuni ad alta densità abitativa, pubblicati sul sito di Confedilizia, cliccare su: Elenco comuni ad alta tensione abitativa.

Per Salerno l’elenco dei comuni comprende:

Agropoli – Angri – Baronissi – Battipaglia – Bellizzi – Campagna – Capaccio – Castel San Giorgio – Castiglione del Genovesi – Cava de’ Tirreni – Eboli – Fisciano – Giffoni Valle Piana – Mercato San Severino – Nocera Inferiore – Nocera Superiore – Pagani – Pellezzano – Pontecagnano Faiano – Sala Consilina – Salerno – San Cipriano Picentino – San Mango Piemonte – Sarno – Scafati – Vietri sul Mare.

Per la consultazione degli elenchi suddivisi per provincia e dei comuni usciti, dallo stesso sito, cliccare su: Comuni usciti dall’elenco dei comuni ad alta tensione abitativa e comuni inseriti ex novo, regione per regione e provincia per provincia.

Alla cedolare secca è possibile accedervi (per opzione) anche per i contratti in corso (affitti pluriennali) oltre che per quelli di prima registrazione del contratto. L’opzione può essere revocata anno dopo anno ovvero applicarla per un anno, poi disapplicarla e poi applicarla nuovamente e rientrare nella cedolare secca. La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro se dovuta. Sito Agenzia delle Entrate: Software RLI (registrazione locazioni immobili) da utilizzare anche per revoca della cedolare secca e altro.

 

Luca De Franciscis

dottore commercialista

www.studiodefranciscis.it

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1 COMMENTO

  1. Grazie.
    Per quanto riguarda il canone concordato a Salerno è necessario firmare davanti alla Sunia oppure è sufficiente inserire il riferimento normativo nel contratto?
    E dove verificare i minimi e i massimali del canone?
    Grazie

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