Acquisto “prima casa”. Imposte ridotte (di Luca De Franciscis)

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Chi acquista un’abitazione come “prima casa”, usufruisce di agevolazioni fiscali con imposte ridotte.

E’ ridotta infatti al 2% (anziché al 9%) l’imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale sono applicate in misura fissa di 50 euro per ciascuna imposta (anziché 2% per l’ipotecaria e 1% la catastale).

Quando invece si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a IVA, è a carico dell’acquirente il versamento dell’IVA, ma anche in questo caso opera l’agevolazione fiscale. L’IVA è ridotta al 4% (anziché al 10%) e l’imposta di registro stabilita in misura fissa di 200 euro, così pure per le imposte ipotecaria e catastale applicate sempre in misura fissa di 200 euro.

Per gli immobili ad uso abitativo, comprese le pertinenze (locali deposito, soffitte, box), la tassazione può avvenire sul valore del bene catastale, a prescindere del prezzo pagato e risultante dall’atto di acquisto (non è applicabile per le vendite soggette a IVA). Questa modalità di tassazione sul valore catastale si applica anche per gli acquisti di abitazioni che non sono prima casa.

Il prezzo-valore si applica anche agli atti traslativi o costitutivi di diritti reali parziali e di godimento (per esempio, la nuda proprietà e l’usufrutto) e agli acquisti in sede di espropriazione forzata o a seguito di pubblico incanto.

L’acquirente che sceglie la tassazione sul valore catastale dovrà comunicarlo al notaio e farlo inserire espressamente nell’atto di acquisto.

L’applicazione del valore catastale per gli acquisti “prima casa”, beneficia di un’ulteriore agevolazione. Il coefficiente di rivalutazione è più basso di una normale vendita che non sia prima casa. Infatti si determina moltiplicando la rendita catastale, rivalutata del 5% per il coefficiente 110. Quando invece non è prima casa si determina moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per il coefficiente 120.

La formula è la seguente: rendita catastale x 1,05 x 110 se “prima casa” (120 se non è prima casa).

Per usufruire delle agevolazioni “prima casa”, l’abitazione che si acquista deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali:

  • A/2 (abitazioni di tipo civile)
  • A/3 (abitazioni di tipo economico)
  • A/4 (abitazioni di tipo popolare)
  • A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)
  • A/6 (abitazioni di tipo rurale)
  • A/7 (abitazioni in villini)
  • A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Non rientrano nelle agevolazioni “prima casa” gli acquisti di abitazioni appartenenti alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

Le agevolazioni “prima casa” spettano se l’abitazione si trova nel comune in cui l’acquirente ha la propria residenza e anche se dichiara, nell’atto di acquisto, di volervi risiedere entro 18 mesi dall’acquisto (se residente in altro comune). Questo vincolo non si applica per il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia.

Per approfondimenti si segnala la GUIDA dell’Agenzia delle Entrate, aggiornata a tutto aprile 2017 che contiene molteplici esempi e un’ampia casistica.

Luca De Franciscis

dottore commercialista

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