La situazione del mercato immobiliare di Napoli ha caratteristiche peculiari nel panorama italiano: pur soffrendo negli ultimi 10 anni di una diminuzione di quasi il 30% nel valore delle case – circa 1.000 euro in meno a metro quadro – correlata ad una popolazione urbana in riduzione e un contesto economico complesso, i prezzi in generale conservano un valore importante se posti a confronto con quelli di altre metropoli nostrane. Questo perché molto del patrimonio immobiliare della città partenopea è storicamente rilevante, riuscendo così a conservare parte del suo valore intrinseco: basti pensare che ben l’80% degli edifici risale a prima degli anni ’70, quando la media italiana si aggira attorno al 60%.
«La città di Napoli, pur avendo assistito in questi ultimi anni ad un’erosione del valore del suo patrimonio immobiliare, mantiene un prezzo al metro quadro, ad oggi oltre i 2.700 euro, che supera diverse, floride realtà del Nord Italia come Padova, Verona, Torino o Bergamo – commenta Carlo Giordano, Board Member di Immobiliare.it – Sul calo dei prezzi ha sicuramente pesato anche la costante emorragia di residenti, con tutta probabilità giovani che si spostano in cerca di migliori opportunità nelle metropoli del Centro e del Nord. Tuttavia, se si guarda all’affitto, anticipatore dei trend immobiliari, negli ultimi anni si evidenzia una costante risalita dei canoni, presagio di un prossimo recupero anche nell’ambito delle compravendite».
Si tratta di una delle evidenze emerse nel corso della tappa organizzata a Napoli di “Un caffè con Immo”, ciclo di incontri promosso da Immobiliare.it, il portale immobiliare leader in Italia, con la partecipazione di Euroansa, società di mediazione del credito con oltre 780 collaboratori e 250 uffici in tutta Italia. L’evento ha coinvolto le principali agenzie immobiliari del territorio per un confronto aperto sui temi del real estate partenopeo.
Vomero, Chiaia-Mergellina, il Centro Storico, e poi Posillipo-Marechiaro continuano ad essere le zone più attenzionate dai napoletani alla ricerca della casa dei propri sogni.
È quanto si evince analizzando le ricerche degli utenti del portale verso una zona molto circoscritta della città nel secondo trimestre del 2022. Ricerche che rispetto allo stesso periodo del 2021 sono aumentate di oltre il 20%, concentrandosi principalmente nelle vicinanze delle principali linee metro e tramviarie del territorio comunale. Si tratta del cosiddetto “indice di attrattività” elaborato da Immobiliare.it Insights, business unit specializzata in studi di mercato.
L’indice è il risultato di un modello di analisi che si basa sulla distribuzione e densità delle ricerche caratterizzate da filtri di zona di dimensione inferiore a quella dei quartieri delle città. I risultati ottenuti sono stati riportati su una griglia esagonale con celle di dimensioni di 200 metri rendendo apprezzabili i trend di ricerca indipendentemente dalla struttura amministrativa della città.
Andando ad analizzare, poi, i cicli di mercato, per quanto riguarda il comune la perdita di valore degli immobili di cui si è discusso appare evidente; tuttavia, si guarda con ottimismo al 2022 che sembra qualificarsi come anno della ripresa per la città. Diverso il discorso per la provincia, il cui mercato, sicuramente meno fluido, può essere definito “di attesa”: infatti, sebbene il volume delle transazioni mostri un visibile ritardo rispetto al 2004, il valore delle case ha tenuto. Questo perché i proprietari hanno preferito aspettare tempi migliori, non proponendo sul mercato le proprie abitazioni, così da sottrarsi al rischio di venderle ad un valore ridotto.
«A differenza del comune va anche evidenziato come la provincia di Napoli abbia due anime – conclude Giordano – Se l’entroterra è sicuramente più soggetto alle normali logiche di mercato, la parte costiera e delle isole, che comprende località come Capri e Sorrento, riesce più facilmente a sottrarsi alle oscillazioni nei prezzi grazie ad un mattone di lusso che difficilmente conosce crisi ed anzi è sempre più considerato come un bene rifugio».
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