Vecchi mutui, obiettivo sconto: ecco come fare e quanto costa

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Le condizioni di credito non sono mai state così favorevoli per un mutuo, ma questo non significa che chi ne ha già sottoscritto uno debba mordersi le mani, perché può ambire comunque a tagliare le rate. E non di poco, soprattutto se il contratto risale a una decina di anni fa, quando i tassi erano ben più alti di oggi (un fisso viaggiava sul 6%). Il mutuatario ha di fronte a sé diverse opzioni: la più facile e conveniente è la surroga che, non a caso, ha fatto registrare un vero boom nel 2019. Le altre due sono la rinegoziazione e la sostituzione.

Mentre quest’ultima è costosa e complicata (si tratta di chiudere il mutuo esistente e di aprirne uno nuovo), la seconda è decisamente più facile (consiste nel ridiscutere le condizioni con la propria banca) e trae forza proprio dalla surroga: l’istituto di credito sa infatti che il cliente può facilmente portare il proprio mutuo altrove (un po’ come succede con il cambio di operatore telefonico) e allora preferisce venire incontro alle richieste del mutuatario, diminuendo i costi. Essendo però una trattativa privata tra banca e cliente, tutto dipende dalla bravura di quest’ultimo e dalla sua capacità di negoziare.

l mutuo immobiliare contratto con una banca prevede l’erogazione di importi collegati all’acquisto di un bene immobile Il contratto viene ufficializzato dal notaio il giorno della compravendita, in presenza di acquirente, venditore e funzionario dell’istituto di credito. Sul mutuo stipulato per l’acquisto della prima casa, il mutuatario ha diritto a detrarre il 19% su un massimo di 4.000 euro di spese (interessi e spese accessorie). Conviene a chi non dispone di fondi propri a sufficienza per l’acquisto del bene.

Ma anche chi ha fondi sufficienti da parte, deve considerare il quadro complessivo e valutare se conviene intaccare i risparmi per l’intero importo o indebitarsi a lungo termine. I costi dipendono da molte variabilI: caratteristiche del contraente, scelta della formula, importo erogato. Da considerare anche le spese dell’intera pratica, dalla perizia alla polizza.

L’OPZIONE PREFERITA: LA SURROGA IN 30 GIORNI

La strada maestra resta quella della surroga, un’operazione che ha cambiato letteralmente pelle nel 2007 con il Decreto Bersani: da allora non comporta più costi per il cliente, è rapida (circa 30 giorni) ed efficiente (le banche si sono strutturate per far fronte alle richieste). Il mutuatario deve semplicemente recarsi in un istituto che offre un mutuo più conveniente e avviare la pratica, per la quale sono necessari pochi documenti.

Non sono a suo carico i costi di istruttoria, perizia e notaio, ciò che invece accade con la sostituzione. Con la surroga si possono modificare la durata del mutuo, il tasso di interesse, la tipologia (fisso/variabile) ma non l’importo, che deve essere uguale al capitale residuo.

L’OPPORTUNITÀ SI RIPETE

E proprio per queste sue caratteristiche la surroga ha riscosso un enorme successo negli ultimi anni, a più riprese, ovvero ogni qualvolta i tassi sono significativamente scesi.

«L’ultima ondata di surroghe è stata innescata dal crollo degli indici Irs che si è verificata a metà dell’anno scorso – spiega Roberto Anedda, direttore marketing di MutuiOnline – Molti mutuatari hanno trasferito il proprio mutuo presso un’altra banca e per molti di loro non era neanche la prima volta». Nulla vieta infatti di “surrogare” il mutuo più di una volta nel corso della sua vita.

«Gli unici veri ostacoli sono due, il capitale e la durata residua – prosegue l’esperto – Quando l’importo rimanente è basso, la nuova banca ha scarso interesse a sostenere tutte le spese connesse con l’operazione e lo stesso vale per il numero di rate; non bisogna infatti dimenticare che all’inizio del mutuo si pagano soprattutto gli interessi, che rappresentano il vero guadagno della banca, e verso la fine soprattutto il capitale».

Se restano da restituire 50 mila euro o meno, si rischia di venire respinti (per le banche non esiste l’obbligo di accettare una richiesta di surroga) e lo stesso vale se il mutuo ha una vita residua di 7 anni o meno.

Fonte: ilmessaggero

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